En bolighandel forløber i dag ofte sådan: Køberen ringer til mægleren og giver et bud. Mægleren bekræfter på sms. Sælgeren accepterer i en besked til mægleren. Derefter sendes en købsaftale til digital underskrift. Undervejs kan der komme andre bud, nye betingelser og en fortrydelse.
Når der opstår tvist, handler den ofte om rækkefølge og tidspunkter. Var buddet accepteret, før det højere bud kom ind? Var der en aftale, før købsaftalen var underskrevet? Kom fortrydelsen frem i tide? Artiklen ser på, hvor sporene ligger, og hvordan de sikres. Det generelle om aftaler indgået i beskeder er beskrevet i Aftale på sms eller Messenger.
Hvad der kan være på spil
Om en besked kan skabe en bindende aftale om fast ejendom, er et juridisk spørgsmål, som afhænger af omstændighederne. Fra IT-siden er opgaven at fastlægge:
- hvad der blev skrevet, og af hvem,
- hvornår hver besked blev sendt og modtaget,
- hvilke forbehold der fremgik, fx om finansiering eller advokatgennemgang,
- hvad mægleren videregav til hvem og hvornår.
Mægleren som mellemled
I de fleste handler går kommunikationen gennem mægleren. Køberen og sælgeren skriver sjældent direkte til hinanden. Det betyder, at den vigtigste kilde ofte er mæglerens data, ikke parternes egne telefoner.
En ejendomsmægler har typisk:
- et sagssystem med noter om bud, budgivere og tidspunkter,
- sms og mail sendt fra systemet eller fra mæglerens egen telefon,
- opkaldslister på mæglerens telefon,
- en platform til digital underskrift med log over afsendelse, åbning og underskrift.
Er sms’erne sendt fra sagssystemet, kan der være en log, der viser tidspunktet for afsendelse og levering. Er de sendt fra mæglerens private eller arbejdstelefon, ligger de kun dér. Det kan være vigtigt at få afklaret tidligt, hvilken kanal der blev brugt.
Er klienten køber eller sælger og ikke selv mæglerens kunde, kan det være nødvendigt at bede mægleren om materialet eller begære edition. → Edition fra tredjemand: teleselskaber, banker og platforme
Konkurrerende bud
Tvister om konkurrerende bud handler om minutter. Køber A mener at have fået sit bud accepteret. Køber B har fået ejendommen med et højere bud, der kom senere. For at belyse det skal tidspunkterne for alle relevante hændelser lægges på samme tidslinje:
- tidspunktet for hvert bud, som det er registreret hos mægleren,
- tidspunktet for sælgerens tilbagemelding til mægleren,
- tidspunktet for mæglerens besked til hver køber,
- tidspunktet for opkald mellem parterne og mægleren.
Tidspunkterne skal komme fra de systemer, hvor hændelserne er registreret, ikke fra en efterfølgende sammenfatning. Notater i sagssystemet kan være skrevet senere end de hændelser, de beskriver. Spørg derfor også efter, hvornår et notat er oprettet og ændret.
Telefonens tidspunkter
En sms på telefonen viser et tidspunkt, men det kan være tidspunktet for modtagelse og ikke afsendelse. Har afsenderen været uden dækning, kan beskeden være leveret senere. Er der tale om iMessage eller en anden app, er tidspunkterne registreret på andre måder.
Når minutter betyder noget, bør tidspunkterne aflæses i telefonens database og ikke på et skærmbillede. Det bør ske på begge parters telefoner, hvis det er muligt, og holdes op mod mæglerens log. → Kan en sms bruges som bevis i en civil sag?
Digital underskrift
Købsaftalen underskrives ofte digitalt. Underskriftsplatformen har en log, der typisk viser, hvornår dokumentet blev sendt, åbnet og underskrevet af hver part. Loggen kan være vigtig, hvis det er omstridt, hvilken version der blev underskrevet, eller hvornår aftalen blev indgået. Bed om loggen og om det underskrevne dokument i den form, platformen udleverer det. → Digitale signaturer og elektroniske aftaler
Fortrydelse
Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom giver i de tilfælde, loven omfatter, køberen en fortrydelsesret. Efter § 8 er den betinget af, at køberen senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse giver skriftlig underretning til sælgeren, og underretningen skal være kommet frem inden fristens udløb (retsinformation.dk). Retten er også knyttet til andre betingelser, bl.a. betaling af en godtgørelse (§ 11).
Fra IT-siden er der to spørgsmål. Hvornår blev aftalen indgået, så fristen begyndte at løbe? Og hvornår kom fortrydelsen frem? Det første kan afhænge af underskriftsloggen. Det andet afhænger af, hvordan fortrydelsen blev sendt. For mail er spørgsmålet behandlet i Hvornår er en mail kommet frem?.
Handel uden mægler
Sælges ejendommen uden mægler, skriver parterne direkte til hinanden. Så findes der ikke et sagssystem, og hele forløbet ligger i parternes telefoner og mails. Det gør det vigtigere at sikre begge parters kopier. Én parts skærmbilleder kan vise beskeder, som den anden part ikke kan genkende, og så er det den anden telefon, der afgør spørgsmålet.
Ved direkte handel er det også oftere uklart, hvad en besked skulle betyde. “Vi er enige” kan være en accept eller en hensigtserklæring. Det er en juridisk fortolkning, men den hviler på hele samtalen, også beskederne før og efter. Hele tråden bør derfor sikres og fremlægges samlet.
Efter handlen
Mange tvister om bolighandel opstår først efter overtagelsen og handler om mangler. Beskeder fra budfasen kan blive vigtige igen, fordi de kan vise, hvad sælger oplyste. Sikres de allerede under budtvisten, er de også til rådighed senere. → Ejendomshandel: skjulte mangler og digital dokumentation
Spørgsmål til mægleren
Når mæglerens materiale efterspørges, er det en fordel at være konkret:
- Hvilket sagssystem bruges, og kan det vise oprettelses- og ændringstidspunkt for hvert notat?
- Blev sms’er sendt fra systemet eller fra en telefon, og fra hvilket nummer?
- Findes der en log over levering af sms’er sendt fra systemet?
- Hvilke opkald blev foretaget til og fra budgiverne og sælger den pågældende dag?
- Hvem hos mægleren havde adgang til sagen og kunne ændre notater?
Hvad tidspunkter ikke kan afgøre
Selv en præcis tidslinje har grænser. Den kan vise, at en besked blev sendt før en anden, men ikke om modtageren læste den. Læsekvitteringer kan være slået fra, og en besked kan være leveret uden at blive set. Et opkald i opkaldslisten viser, at der var forbindelse, men ikke hvad der blev aftalt. Og hvis to systemer bruger forskellige ure, kan en forskel på få minutter skyldes uret og ikke rækkefølgen. En IT-sagkyndig kan afstemme urene og beskrive usikkerheden. Hvad rækkefølgen betyder for, om der var en aftale, er advokatens vurdering.
Spørgsmål til klienten
- Hvem talte og skrev klienten med, og via hvilke kanaler?
- Hvilke beskeder sendte og modtog klienten, og fra hvilken telefon?
- Var der opkald, der ikke er fulgt op skriftligt?
- Hvilke forbehold tog klienten, og hvor står de?
- Har klienten underskrevet noget digitalt, og hvornår?
Typiske fejl
- At bygge tidslinjen på skærmbilleder i stedet for telefonens data.
- At overse mæglerens sagssystem og log som kilde.
- At bruge notater uden at vide, hvornår de er skrevet.
- At glemme underskriftsplatformens log.
- At sende fortrydelse uden at kunne dokumentere, at den kom frem.
Tjekliste
- ☐ Klientens beskeder og opkald er sikret fra telefonen
- ☐ Mæglerens sagssystem, sms-log og opkald er efterspurgt
- ☐ Underskriftslog og underskrevet dokument er indhentet
- ☐ Alle hændelser er lagt på én tidslinje
- ☐ Fortrydelsens afsendelse og modtagelse er dokumenteret
En IT-sagkyndig bør inddrages, når minutter er afgørende, når tidspunkter i telefoner og systemer ikke stemmer, eller når notater i et sagssystem skal dateres.
→ Send en sag · Tlf. 70 13 63 23 · IT-sagkyndig bistand til advokater hos Nielco IT
