Ejendomshandel: skjulte mangler og digital dokumentation

Mangelsager efter en ejendomshandel handler ofte om to spørgsmål: Hvornår opstod manglen? Og vidste sælger noget om den? Begge spørgsmål handler om tid og viden, og her kan digitale spor spille en stor rolle. Sælgers telefon kan rumme billeder af en vandskade fra flere år tilbage. En mail til en håndværker kan vise, at et problem var kendt. En gammel salgsannonce kan vise, hvordan et rum så ud, før det blev renoveret.

Hvornår opstod manglen?

Tidspunktet for manglen kan ofte belyses med billeder og data fra perioden før og efter overtagelsen:

Salgsannoncens billeder. Billederne i annoncen viser ejendommen på et bestemt tidspunkt. Men de er typisk redigeret og valgt for at vise ejendommen fra den bedste side.
Tidligere annoncer. Hvis ejendommen har været sat til salg før, kan ældre billeder vise en tidligere tilstand.
Køberens egne billeder. Billeder fra fremvisningen eller overtagelsesdagen.
Sælgers billeder. Private billeder fra hjemmet, hvor rummene ses i baggrunden.
Sensordata. Smarte termostater, fugtmålere og alarmer registrerer temperatur, fugt og hændelser over tid.

Billeder er ofte de stærkeste kilder, men metadata skal vurderes. Hvordan det gøres, er beskrevet i Fotodokumentation i skadesager.

Vidste sælger noget?

Spørgsmålet om sælgers viden er ofte afgørende og svært at bevise. Digitale kilder, der kan belyse det, er blandt andre:

Mails og beskeder med håndværkere, fx om en utæthed, en fugtplet eller en reparation.
Fakturaer og betalinger til håndværkere, der kan vise, at et arbejde blev udført.
Forsikringsanmeldelser, der kan vise, at en skade tidligere er anmeldt.
Billeder af skaden, taget af sælger, fx for at sende til en håndværker eller et forsikringsselskab.
Søgninger og noter, fx en note i telefonen om et problem.
Beskeder til naboer, familie eller andre, der nævner problemet.

Mange af disse kilder ligger hos sælger eller hos tredjemand. Det kræver ofte en anmodning om udlevering eller en editionsbegæring at få dem frem. → Editionsbegæring set fra IT-siden og Edition fra tredjemand

Annoncer og salgsmateriale

Salgsmaterialet er centralt, fordi det viser, hvad køber fik at vide. Det kan dog forsvinde hurtigt, når ejendommen er solgt. Sikr derfor:

Salgsopstillingen som PDF eller fil, med dato.
Annoncen på boligportaler, inklusive billeder i fuld opløsning.
Plantegninger og andre dokumenter, der var tilgængelige for køber.
Mails og beskeder med ejendomsmægleren.

Webarkiver kan have kopier af ældre annoncer, men dækningen er tilfældig. Mæglerens sagssystem kan indeholde versioner af salgsopstillingen og korrespondance med begge parter.

Billeder fra annoncer: redigering

Annoncebilleder er næsten altid behandlet. Lysstyrke, farver og perspektiv justeres. Det er normalt og ikke i sig selv et problem. Men det sker også, at fejl og skader retoucheres væk.

Hvis det er relevant, kan en sammenligning mellem det offentliggjorte billede og originalfilen fra fotografen vise, hvad der er ændret. Originalfilen ligger typisk hos fotografen eller mægleren, ikke hos sælger. Det kan derfor kræve en henvendelse til tredjemand at få den.

Sensordata fra smarte hjem

Flere ejendomme har i dag systemer, der registrerer fugt, temperatur og vandforbrug. De kan i nogle tilfælde vise:

En vandskade som et fald i temperatur eller en stigning i fugt.
Et usædvanligt vandforbrug, der kan pege på en utæthed.
Alarmer, der er udløst og kvitteret.

Data ligger typisk hos leverandøren og er knyttet til sælgers konto. Efter overdragelsen kan kontoen være lukket, og data kan være slettet. Spørg derfor tidligt, hvilke systemer ejendommen havde. → Tidsfrister og hastesager

Køberens dokumentation efter overtagelsen

For køber gælder det om at dokumentere manglen grundigt, før den udbedres:

Billeder og video af manglen, med originale filer.
Måledata, fx fugtmålinger, med dato og metode.
Mails med håndværkere og rådgivere.
En tidslinje, der knytter observationer til datoer.

Udbedres manglen, før den er dokumenteret, kan beviset gå tabt. I en retssag vil tilstanden ofte skulle vurderes af en skønsmand. Billederne fra før udbedringen kan være det eneste grundlag. Tidslinjen kan bygges som beskrevet i Tidslinjer som bevis.

Når klienten er sælger

Repræsenterer advokaten sælger, vender spørgsmålene om. Køber kan påstå, at sælger kendte manglen, og fremlægge billeder eller beskeder, der skal vise det. Overvej:

Viser billedet faktisk den mangel, der nu påberåbes, eller en anden og tidligere udbedret skade?
Er billedets tidspunkt dokumenteret med originalfilen, eller bygger det på et skærmbillede?
Er en besked om et problem fulgt op af en reparation, som kan dokumenteres med faktura?

Sælgers egne mails, fakturaer og billeder kan dermed også bruges til at vise, at et problem blev håndteret. Det forudsætter, at de er bevaret. Råd derfor sælger til ikke at slette noget, når en tvist er under opsejling.

Ligheder med entreprisesager

Mange mangelsager efter ejendomshandel har et element af byggeri, fx en ombygning uden tilladelse eller en dårligt udført reparation. Her kan dokumentationen fra entreprisesager være relevant, fx korrespondance med håndværkere og fotos fra byggeprocessen. → Entreprisesager: projektweb, mails og fotodokumentation

Hvad digitale spor ikke kan vise

Digitale kilder kan give faste punkter i tid, men de har grænser, som bør indgå i vurderingen af sagen:

Et billede viser en overflade. Det kan vise en plet eller en revne, men ikke hvad der ligger bag, eller hvor udbredt skaden var.
Et tidsstempel viser, hvornår billedet blev taget, ikke hvornår skaden opstod. Skaden kan have været der længe før.
En mail til en håndværker viser, at et emne blev nævnt. Den viser ikke nødvendigvis, at sælger forstod omfanget.
Sensordata viser målinger på ét sted. En fugtmåler i ét rum siger ikke noget om et andet.
Manglende data er ikke det samme som manglende problemer. Et system kan have været slukket eller have mistet forbindelsen.

En IT-sagkyndig kan fastslå, hvornår filer er skabt, om de er ændret, og hvad sensordata viser. Spørgsmålet om, hvad sælger vidste, og hvad det betyder, kræver en samlet vurdering af bevisførelsen.

Praktisk rækkefølge for køber

Dokumentér manglen med originale billeder og video, før der gøres noget ved den.
Sikr salgsopstilling, annonce og korrespondance med mægleren.
Kortlæg smarte systemer i ejendommen og spørg til leverandørens opbevaringstid.
Byg en tidslinje over observationer, besigtigelser og henvendelser.
Overvej derefter, hvilke data der skal anmodes om hos sælger, mægler eller tredjemand.