Lejesager handler ofte om forhold, der er svære at bevise bagefter: stand ved ind- og fraflytning, støj fra naboer, fugt og skimmel, og hvad der blev aftalt eller varslet. Begge parter bruger i dag telefonen til at dokumentere. Det giver mange billeder, optagelser og beskeder, men ikke altid materiale, der kan bære det, det fremlægges for.
Mange lejesager behandles i huslejenævn eller beboerklagenævn før eller i stedet for domstolene. Bevisførelsen foregår der på en anden måde, men spørgsmålene om materialets værdi er de samme. → Klage- og ankenævn: digitale beviser uden for domstolene
Fotos ved ind- og fraflytning
Uenighed om istandsættelse ved fraflytning er en af de mest almindelige lejetvister. Kernen er, hvordan lejemålet så ud ved indflytning sammenlignet med fraflytning.
Billeder kan være afgørende, men nogle forhold afgør deres værdi:
- Tidspunktet. Billeder fra indflytningsdagen er stærkere end billeder taget uger senere. Metadata kan vise, hvornår et billede er taget, hvis originalfilen er bevaret.
- Dækningen. Billeder af hele rum og ikke kun detaljer gør det muligt at se sammenhængen.
- Sammenlignelighed. Billeder fra samme vinkler ved ind- og fraflytning gør sammenligningen enklere.
- Originalfiler. Billeder sendt via beskedapps eller mail mister ofte metadata. Originalen på telefonen er bedre.
Udlejer har ofte en ind- og fraflytningsrapport, eventuelt lavet i en app med billeder. Spørg, hvordan rapporten er lavet, og om billederne kan udleveres som originalfiler. Hvordan billedfiler vurderes, er beskrevet i Fotodokumentation i skadesager.
Fugt og skimmel
Ved tvister om fugt og skimmel kan billeder suppleres med måledata:
- Fugtmålere og hygrometre, der logger luftfugtighed og temperatur over tid.
- Smarte termostater, der registrerer temperatur og opvarmning.
- Billeder, der viser udviklingen over tid.
Måledata kan vise et mønster, fx høj fugt i bestemte perioder. Men data siger sjældent noget om årsagen. Om fugten skyldes bygningen eller brugen af lejligheden, kræver typisk en bygningsteknisk vurdering. Data kan understøtte vurderingen, men ikke erstatte den.
Støjoptagelser
Lejere optager i stigende grad støj fra naboer eller fra udlejers arbejder. Optagelser har nogle særlige begrænsninger:
- Lydniveauet kan ikke måles med en telefon. En telefon justerer optagelsens niveau automatisk. Optagelsen viser, at der var lyd, men ikke præcist hvor høj den var.
- Kilden er svær at fastslå. En optagelse viser ikke nødvendigvis, hvor lyden kommer fra.
- Tidspunktet skal kunne dokumenteres. Originalfilen med metadata er nødvendig.
- Udvalg. Enkelte optagelser viser ikke, hvor ofte støjen forekommer.
En støjlog, hvor klienten løbende noterer tid, varighed og art, kan sammen med optagelserne give et mere dækkende billede. Hvis lydniveauet er afgørende, kan en måling med kalibreret udstyr være nødvendig.
Optagelser kan også rejse spørgsmål om privatliv, især hvis de indeholder samtaler fra naboer. Hvordan lydoptagelser generelt vurderes, er beskrevet i Lydoptagelser som bevis.
Beskeder mellem lejer og udlejer
Mange aftaler mellem lejer og udlejer indgås på sms, mail eller via en udlejningsplatform. Det kan være aftaler om reparationer, udsættelse af betaling, fremleje eller fraflytning.
De typiske spørgsmål:
- Er aftalen fuldstændig? En kort besked kan være en del af en længere dialog.
- Er det de rette parter? Har udlejer en administrator, kan beskederne være sendt til en medarbejder.
- Er beskederne bevaret? Platforme og apps kan slette beskeder, når lejemålet ophører.
Hvordan beskeder sikres og vurderes, er beskrevet i Beskeder som bevis i småsager.
Varsler og opsigelser
Lejesager rummer mange frister. Hvornår en meddelelse er kommet frem, kan være afgørende. Det gælder fx varsling af lejeforhøjelse, opsigelse og indkaldelse til syn. Meddelelser sendes i dag ofte digitalt.
Om en digital meddelelse opfylder de formkrav, der gælder i lejeforhold, er en juridisk vurdering. Fra IT-siden handler det om at dokumentere afsendelse og modtagelse. → Hvornår er en mail kommet frem?
Udlejers systemer
Professionelle udlejere og administratorer bruger ofte systemer til sagsbehandling, beboerportaler og fejlmeldinger. De kan indeholde:
- Tidspunkt for lejers henvendelser og fejlmeldinger.
- Udlejers svar og håndværkerbesøg.
- Dokumenter, der er lagt i beboerportalen, og om de er åbnet.
Data kan vise, om en fejl blev meldt, og hvornår udlejer reagerede. Spørg, om lejer kan eksportere sine henvendelser, eller om de må anmodes om hos udlejer.
Overvågningskameraer i ejendommen
Nogle ejendomme har kameraer i opgange, kældre eller ved indgange. Optagelserne kan være relevante, fx ved tvister om skader på fællesarealer, affald eller adgang til lejemålet.
Fra IT-siden er det vigtigt at vide:
- Optagelser gemmes typisk kun i kort tid, før de overskrives. Anmodning om sikring bør ske hurtigt.
- Optagelserne ligger hos udlejer eller en leverandør, ikke hos lejer.
- Tidsstemplet i optagelsen er kameraets eget og kan være forkert indstillet.
- Brugen af kameraoptagelser rejser spørgsmål om databeskyttelse og om reglerne for tv-overvågning.
Når udlejer fremlægger en flytterapport fra en app
Mange udlejere bruger apps til ind- og fraflytningssyn. Rapporten ser ofte ensartet og autoritativ ud, men den er ikke bedre end de data, den bygger på. Spørg derfor:
- Er billederne taget direkte i appen under synet, eller er de lagt ind fra telefonens billedbibliotek bagefter?
- Viser rapporten tidspunktet for hvert billede, eller kun dato for rapporten?
- Kan rapporten være ændret efter synet, og gemmer appen en historik over ændringer?
- Har lejer fået rapporten udleveret på stedet, eller først senere?
Svarene kan have betydning for, om billederne kan knyttes til en bestemt dag. Er det uklart, kan det være relevant at bede om originalfilerne og appens log. → Modparten fremlægger skærmbilleder
Hvad en IT-sagkyndig kan undersøge
En IT-sagkyndig kan typisk læse metadata i billeder og optagelser, kontrollere om filer er redigeret, og sammenholde tidspunkter fra telefon, app og udlejers systemer. Ved data fra fugtmålere og termostater kan den sagkyndige hente rådata og beskrive, hvad de dækker.
Det kan derimod ikke afgøres teknisk, hvor høj en lyd var ud fra en almindelig telefonoptagelse, hvem der har forårsaget en skade, eller om fugt skyldes bygning eller beboelse. Det kræver andre fagligheder eller en samlet vurdering af sagens oplysninger.
Spørgsmål til klienten
- Findes der billeder fra indflytningen, og ligger originalerne stadig på telefonen?
- Hvilke kanaler er brugt til kommunikation med udlejer eller administrator?
- Er der fejlmeldinger i en beboerportal, og kan de eksporteres?
Råd til klienten
- Tag billeder ved indflytning og fraflytning af alle rum, fra samme vinkler.
- Gem originalfilerne, og send dem ikke kun via beskedapps.
- Før en støjlog parallelt med optagelserne.
- Hold praktiske aftaler på skrift, helst i én kanal.
- Eksportér beskeder og henvendelser fra platforme, før lejemålet ophører.
Typiske fejl
- At fremlægge billeder sendt via beskedapps, uden originalfiler.
- At bruge en telefonoptagelse som bevis for et bestemt lydniveau.
- At overse, at beskeder på en platform kan forsvinde ved fraflytning.
- At fremlægge enkelte beskeder uden sammenhæng.
- At glemme udlejers egne systemer som kilde.
Tjekliste
- ☐ Billeder fra ind- og fraflytning er samlet med originale metadata
- ☐ Støjoptagelser er suppleret med en støjlog
- ☐ Måledata for fugt er sikret med kilde og periode
- ☐ Beskeder og aftaler er sikret som hele samtaler
- ☐ Afsendelse og modtagelse af varsler er dokumenteret
- ☐ Udlejers systemer er kortlagt som kilde
En IT-sagkyndig bør inddrages, når tidspunktet eller ægtheden af billeder og optagelser bestrides, eller når data fra udlejers systemer skal sikres og vurderes.
→ Send en sag · Tlf. 70 13 63 23 · IT-sagkyndig bistand til advokater hos Nielco IT
